Mysamachar.in:જામનગર
જામનગર સહિત રાજ્યભરમાં જંત્રી એક એવો વિષય છે જેમાં અચ્છા અચ્છા ખાસ વિગતો જાણતાં હોતાં નથી ! કારણ કે, જંત્રી વિષે જાહેરમાં બહુ ઓછી ચર્ચાઓ થાય છે ; RERA નાં નિયમો માફક અને ઘણાં લોકોને જંત્રીની વિસંગતતાઓને કારણે અત્યાર સુધી વધારાનો લાભ પણ મળી રહ્યો છે ! હવે બાર વર્ષ પછી, આ ક્ષેત્રમાં બાવો બોલ્યો હોય એમ, સરકાર વિસંગતતાઓ દૂર કરવા મેદાનમાં આવી છે. જો કે તે અંગે પણ જાહેરમાં બહુ ચર્ચાઓ શરૂ થઈ નથી.
વર્ષ 2011થી જામનગર સહિત રાજ્યભરમાં જંત્રી શબ્દ પ્રચલિત બન્યો. પરંતુ પછી સરકાર બારબાર વર્ષ સુધી, જંત્રીના દરોની સમીક્ષા કરવાનું (જાણીજોઈને ?!) ભૂલી જ ગઈ ! હવે બાર વર્ષ પછી સરકારને જંત્રી યાદ આવી. અત્રે ઉલ્લેખનીય છે કે, જામનગર સહિત રાજ્યભરમાં ઘણાં શહેરોમાં ઘણાં વિસ્તારો એવાં છે જ્યાં જંત્રીના દરોમાં વિસંગતતાઓ છે. જેને અત્યાર સુધી દૂર કરવામાં આવી નથી. તેનો આડકતરો લાભ પણ ઘણાં મિલકતધારકોને મળી રહ્યો છે !
દાખલા તરીકે મહાનગરોમાં ઘણાં મુખ્ય માર્ગો એવાં પણ હોય છે જેની બંને સાઈડની પ્રોપર્ટીઝની જંત્રીના દરો અલગ-અલગ હોય ! અત્યાર સુધી કોઈએ વિરોધ પણ ન કર્યો ! હવે દબાતા પગલે સરકારમાં આ વિસંગતતાઓ દૂર કરવા પ્રોસેસ શરૂ થઈ હોવાનું મનાય છે. જો કે આ અંગે કોઈ સતાવાર જાહેરાત તો હજુ પણ નથી થઈ. અત્યારે ખાલી એટલી જ વિગતો બહાર આવી છે કે, સરકાર અગિયાર વર્ષ પછી હવે જંત્રીના નવા દરો ગોઠવવા આગળ વધી રહી છે. આ ગોઠવણ દરમિયાન જંત્રીના દરોની વિસંગતતાઓ દૂર થશે કે કેમ ? એ પ્રશ્ન આજની તારીખે યથાવત્ છે !
અત્યંત આધારભૂત સૂત્રોનાં જણાવ્યા અનુસાર, જંત્રીના નવા દરો નક્કી કરવા માટે કેટલાંક નવા પેરામીટર્સની ભલામણ કરવામાં આવી છે. જેમાં રોડની લંબાઈ અને પહોળાઈ, રોડનું મહત્વ, વિસ્તારનું મહત્વ, પાણી તથા ગેસલાઈન વગેરેની ઉપલબ્ધતા, FSI, લોકાલિટી, મુખ્ય માર્ગોથી સંબંધિત વિસ્તારનું અંતર તથા સંબંધિત વિસ્તારમાં આંતરમાળખાકીય સુવિધાઓ શું છે ? વગેરે સંખ્યાબંધ પેરામીટર ધ્યાનમાં રાખી જંત્રીના નવા દરો નક્કી કરવા જોઈએ, એવી ભલામણો સરકાર સુધી પહોંચાડવામાં આવી છે.
મહાનગરોમાં ઘણાં એવાં રસ્તાઓ છે અને વિસ્તારો છે જે એકદમ નજીક હોય છતાં એક પ્લોટની જંત્રી પ્રતિ ચોરસ ફૂટ રૂ. 12,000 હોય અને નજીકનાં જ પ્લોટની જંત્રી પ્રતિ ચોરસ ફૂટ રૂ. 54,000 હોય ! કલ્પના કરો, આવી મિલ્કતોના દસ્તાવેજો એકમેકથી કેટલાં અલગ હશે ?! કારણ કે, મિલ્કતના વેચાણ સમયે આ જંત્રીના દરો જ મહત્વના હોય છે, જેનાં આધારે દસ્તાવેજ બનતાં હોય છે. અથવા, બનાવવા પડતાં હોય છે.
અત્રે નોંધનીય છે કે, ગુજરાતમાં સૌ પ્રથમ વખત 1999માં જંત્રીના દરો ફિક્સ કરવામાં આવ્યા હતાં. જો કે મિલ્કતોના બજારભાવ નક્કી કરવા 1997નાં વર્ષને બેઈઝ બનાવવામાં આવ્યું હતું. કારણ કે, ગુજરાતમાં 1997 નું વર્ષ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર માટે બહુ મહત્વનું હતું. ત્યારે મિલ્કતોના બજારભાવો જેટગતિએ ઉંચકાયા હતાં. નિષ્ણાતો ત્યાં સુધી કહે છે કે જંત્રીના દરો અવૈજ્ઞાનિક પદ્ધતિએ તૈયાર કરવામાં આવેલા છે. તેની વધઘટ પણ માપી શકાઈ તેવી નથી. આ જંત્રીના દરો અપડેટ્સ કરવા માટે સરકારે કોઈ મિકેનિઝમ હજુ સુધી ગોઠવ્યું નથી ! અને, મિલકતોનો જે બજાર સિનારીયો છે તેની સાથે જંત્રીના આ દરો મિસમેચ પણ છે. છતાં અગિયાર વર્ષથી ગાડું ગબડાવવામાં આવી રહ્યું છે. હવે બાર વર્ષ પછી આ ક્ષેત્રમાં બાવો બોલ્યો છે !
2011માં સરકારે જંત્રીના દરો રિવાઈઝ કર્યા ત્યારે રાજ્યના ઘણાં શહેરોમાં વિરોધ પણ થયેલો. વિરોધ કરનારાઓએ કહેલું : શહેરોમાં અમુક વિસ્તારોમાં દરો અતિ ઉંચા છે. વિરોધ પછી સરકારે કેટલાંક વિસ્તારોમાં દરો સુધારીને નીચા કરી નાંખ્યાં હતાં અને જાહેર કરેલું કે, દર વર્ષે દરોની સમીક્ષા થશે. પછી, અગિયાર વર્ષ સુધી સમીક્ષા કરવામાં જ ન આવી ! બાવા આદમના વખતનાં દરો આજે પણ અમલમાં છે. પાછલાં બાર વર્ષ દરમિયાન, પ્રોપર્ટી ભાવોનો સિનારિયો કેટલો બદલાઇ ગયો છે, તે આપણે સૌ જાણીએ જ છીએ.
આ ઉપરાંત અન્ય એક વિસંગતતા એ છે કે, બાર વર્ષ પહેલાં દરો રિવાઈઝ થયાં ત્યારે રાજ્યભરમાં હજારો સર્વે નંબર એવા હતા જેનાં જંત્રી દરો ફીક્સ કરવામાં આવ્યા જ ન હતાં ! પાછલાં વર્ષો દરમિયાન આવા વિસ્તારોમાં મિલ્કતોના દસ્તાવેજો આડેધડ બન્યા અથવા બનાવવામાં આવ્યા ! કારણ કે, આવા વિસ્તારોમાં જંત્રીના દરો નક્કી કરવા આજની તારીખે પણ કોઈ ફોર્મ્યુલા જ જાહેર કરવામાં આવી નથી ! ખરેખર તો, શહેરોમાં જયારે જયારે નવી ટીપી સ્કીમ મંજૂર થાય ત્યારે તે વિસ્તારોના જંત્રી દરોની સમીક્ષા અને ફેરફારો કરવા જોઈએ. જે ક્યારેય થતાં જ નથી ! બીજી બાજુ સેંકડો ટીપી સ્કીમ ધડાધડ મંજૂર થતી રહે છે ! ચૂંટણીઓનાં વર્ષોમાં આ ધંધામાં તેજી જોવા મળે છે !
ગ્રામ્ય વિસ્તારોમાં પણ અસંખ્ય લોચા છે. ખાસ કરીને ખેતીની જમીનો નજીક નજીક હોય તો પણ તેનાં બજારભાવમાં અનેકગણું અંતર હોય છે ! જંત્રીના દરો નક્કી કરતી વખતે આ સ્થિતિ ધ્યાનમાં રાખવામાં આવતી નથી. પરિણામે, જમીન સંપાદનના સરકારી કેસોમાં જમીનમાલિકોને બજારભાવોની સરખામણીમાં ખૂબ જ નીચું વળતર મળે છે. આંદોલનો અને વિરોધ પણ થતાં રહે છે. પરંતુ તેમ છતાં વૈજ્ઞાનિક ઢબે કામ થતું નથી. ઘણાં કિસ્સાઓમાં તો એવું પણ થાય કે નવા, આધુનિક અને સંપૂર્ણ વિકસિત વિસ્તારોની સરખામણીમાં શહેરોનાં જૂનાં અને ખખડધજ વિસ્તારોમાં મિલ્કતોની જંત્રીના દરો આસમાને હોય !!
